עשרת הדיברות לרוכש דירה מחברה קבלנית

פרסומים בדבר חברות קבלניות המצויות בכינוס נכסים ופרויקטים שנקלעו לקשיי תזרים מזומנים – מעלים לא אחת את השאלה עד כמה בטוח במדינת ישראל לרכוש נכס מחברה קבלנית. דווקא הנחות מפליגות ומבצעים אגרסיביים המוצעים כשידול לעסקה מהירה יש בהם להדליק נורה אדומה באשר ליכולתה של החברה הקבלנית לעמוד בהתחייבויותיה. להלן נסקור את הטיפים היותר חשובים, לרכישת דירה חדשה מקבלן. 

1. של מי הדירה? במרבית המקרים, ניתן לבדוק את רישום הזכויות של החברה הקבלנית באמצעות אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל או נסח רישום מקרקעין. מסמכים אלו יגלו לכם אם החברה הקבלנית אכן רשומה כבעלת הזכויות בקרקע ומה טיב זכויותיה בקרקע, כפי שבדיקה זו תגלה אם קיימים שעבודים, משכנתאות ועיקולים על הקרקע. במידה וקיים ליווי בנקאי לפרויקט, יש לדרוש מהבנק המלווה מכתב המאשר כי במידה ותופקד מלוא התמורה בגין הדירה לחשבון הליווי בבנק, השיעבוד המוטל על הקרקע לא יחול על הדירה. המשמעות הינה כי במקרה של מימוש השיעבוד ונקיטת הליכים ע”י הבנק בגין חוב של החברה הקבלנית, לא יחולו הליכים אלו על הדירה. בנוסף יש לוודא כי במידה והזכויות הינן מכח חוזה פיתוח, יש לבדוק שהחברה הקבלנית עמדה בתנאי חוזה הפיתוח וכי החוזה עדיין בתוקף. 

2. איפה הדירה? הפרוספקט הצבעוני שקיבלתם במשרד המכירות כולל שמות “מבטיחים” הכוללים מונחים השאולים מן הטבע, ולעיתים הבטחות בדבר פארק ירוק בצמוד לבנין, גן שעשועים לשימוש הדיירים, בריכת שחיה אקסלוסיבית ומועדון בריאות לחיטוב הגוף. יש להקפיד ולוודא כי מצגים אלו יכללו גם בחוזה המכר. חשוב מכך, יש לבדוק במשרדי הרשות המקומית, מה אכן מתוכנן בצמוד לבנין ואם במסגרת היתר הבניה נכללו כל ההבטחות שפורטו בפרוספקט הכרום הצבעוני. בדיקה כזו, יתכן ותגלה כי כל הבטחותיה של החברה הקבלנית הינם אמת לאמיתה. מאידך, יתכן ותגלו לתדהמתכם כי מצד אחד של הבנין מתוכנן בית ספר הכולל מגרש משחקים ומצד שני של הבנין מתוכנן מרכז מסחרי רועש שחלקו המיועד לפריקת סחורה – ממוקם בדיוק מתחת לחלון חדר השינה של דירתכם החדשה. בדיקות אלו יסייעו לכם לבדוק מה מתוכנן בקירבת הבנין ואף את זכויות הבניה (אם חשבתם להרחיב את שטח הדירה בעתיד) וכן את קיומו של היתר בניה לבנין. 

3. מה כוללת הדירה? בפרוספקט הובטחו לכם, מחסן, ושתי חניות פרטיות צמודות ומקורות. יש להקפיד ולוודא כי החניות והמחסן יכללו בחוזה ובמפרט הטכני, שכן אינכם מעוניינים להביא בפני בית המשפט את השאלה האם תוקפו של הפרוספקט גובר על החוזה. יש לזכור כי בשלב המו”מ ניתן לסכם על הטבות שונות כחלק מהעסקה ולעיתים אף להזמין שינויים בדירה ללא כל תוספת מחיר. לאחר חתימת חוזה המכר, הלהיטות של אנשי המכירות פגה וסביר כי תאלצו לשלם סכומים נכבדים בגין כל תוספת או שינוי שתזמינו. 

4. איפה הכסף? על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל”ד-1974 על החברה הקבלנית להמציא לרוכש הדירה בטוחה להשלמת הדירה ומסירתה לידיו. הבטוחות המקובלות ביותר הינן ערבויות בנקאיות, פוליסות ביטוח או הערות אזהרה הנרשמות על הקרקע לטובת הקונה. בעידן זה של חוסר וודאות כלכלי וקבלנים הנקלעים לקשיים טרם השלמת הבניה, קיים יתרון לערבות הבנקאית אשר ניתן להמירה למזומן. עם זאת, ערבות בנקאית מבטיחה את השבת הכספים ששולמו לחברה הקבלנית כשהם צמודים למדד, אולם בתקופה של עליית מחירי הדירות – ירשם הפסד ריאלי בסכום הכספי שימומש, דהיינו לרכישת דירה חדשה חלופית יהיה צורף להוסיף סכומים נוספים. יש להקפיד ולבדוק כי תנאי הערבות הבנקאית עומדים בדרישות החוק וכי הבנק אינו קובע תנאים מקדמיים מופרזים כתנאי למימוש, זאת אם החברה הקבלנית אינה יכולה להשלים את הבניה. יש לזכור כי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל”ה-1975, קובעות אבני דרך ושיעור תשלומים שיש לשלם לחברה הקבלנית בהתאם לשלבי הבניה. יש להקפיד שלוח התשלומים יכלול תשלומים בהתאם לתקנות. כמו כן יש לדרוש מהקבלן אישור טופס 50 (אישור מס הכנסה) על מנת לוודא שהקבלן משלם את מלא חובותיו לרשויות המס ובכדי למנוע מצב לפיו רוכשי הדירה יאלצן לשלם חובות אלו מכיסם – כתנאי להעברת הזכויות על שמם. 

ועוד בענין הבטחת התמורה בגין הדירה – לאחרונה נקלעו מס’ חברות קבלניות לקשיים תזרימיים ופנו לבית המשפט בבקשה למתן צו להקפאת הליכים. במידה וניתן צו להקפאת הליכים נגד החברה הקבלנית, מתמנים בד”כ מנהל מיוחד ונאמן אשר תפקידם לדאוג להשלמת הבניה ומסירת הדירות שיושלמו לרוכשיהן. כמו-כן מטרת ההליך לאפשר לחברה הקבלנית שנקלעה לקשיים כלכליים, למכור דירות נוספות שטרם הושלמו לרוכשים חדשים – כאשר בדרך זו מובטחת לנושים קבלת חלק משמעותי מסכום החוב, ע”י קבלת מלוא תמורת הדירות מרוכשיהן. במסגרת צו להקפאת ההליכים, מוקפאים כל ההליכים כנגד החברה הקבלנית, תוך מגמה לאפשר לחברה להתארגן מחדש ולהציג אפשרות ממשית להבראתה. בהקשר זה עולה לעיתים השאלה כיצד ניתן לצמצם את הסיכון ברכישת דירה מחברה קבלנית. מומלץ לא לחסוך בבדיקות עצמאיות לגבי חוסנה הכלכלי של חברה קבלנית המציעה דירות למכירה. בדיקה כזו כאמור, יכולה למנוע את חוסר הוודאות ומפח הנפש הצפויים מהגילוי המפתיע כי החברה הקבלנית תנוהל בהמשך רק בפיקוח בית המשפט. 

5. מי הקבלן? ניתן היה לסבור כי מי שמשקיע את מרבית הונו האישי בדירת מגורים, לא יחסוך בעבודת מחקר, מי הקבלן הבונה את דירתו. המציאות מגלה כי מספר הבדיקות הנעשות טרם חתימת חוזה לרכישת דירה, ביחס לזהות החברה הקבלנית הינו מזערי. בהקשר זה, אנו ממליצים לבדוק כי הקבלן הינו קבלן הרשום אצל רשם הקבלנים, לבדוק פרויקטים קודמים שבוצעו על ידו ואף לשוחח עם דיירים שרכשו ממנו דירות בעבר. בחלק מהמקרים, יתגלה פער משמעותי בין דברי השבח העצמיים של אנשי השיווק לבין חוות דעתם של לקוחות קיימים. 

6. איפה זה כתוב? לכל חוזה בגין רכישת דירה חדשה על הקבלן לצרף מפרט טכני ותשריט של הנכס. המפרט הטכני הערוך לפי נוסח הקבוע בחוק, כולל פרטים רבים ביחס למרכיבי הבניה, החומרים, המידות, המיתקנים והאביזרים אשר יבנו בבנין ובדירה. יש להקפיד ללמוד את המפרט הטכני ביחס לפריטים שסוכמו כי יכללו במחיר, ולהימנע ככל שניתן מציון המונח “או שווה ערך לפי שיקול דעת הקבלן” – תוספת אשר יכולה לשמש עילה למחלוקת עתידית, בהחלפת מרכיבים משמעותיים בדירה, ברכיבים זולים יותר. 

7. לאיפה נעלם לי חצי חדר? אחד הנושאים המעורפלים ביותר בקניית דירה חדשה, הינו מהו שטח הדירה החדשה נטו. לנושא זה משמעות כבדה, כאשר חוזה המכר נחתם טרם בניית הנכס וכל מה שגלוי לעיניו של הקונה הינו תשריט של הדירה, אשר ממנו קשה ללמוד מהו שטח הדירה הכולל. בחלק ניכר מהפרסומים ובעלוני השיווק מפורט בדרך כלל שטח הדירה “ברוטו”. במונח ברוטו נכללים בדרך כלל, גם החלק היחסי ברכוש המשותף כולל השטחים שמתחת לקירות החוץ. ההפרש בין חישוב השטח במונחי ברוטו למונחי נטו יכול להגיע גם לכדי 20% בהפרש ובדירה ממוצעת בת 5 חדרים, הדבר יכול להגיע עד לגודלו של חצי חדר עד חדר. חשוב להבהיר טרם חתימת חוזה המכר מהו מס’ החדרים, האם שטח הדירה כולל גם את החלק היחסי בחדרי המדרגות ומהו סה”כ השטח נטו של הדירה. יש להקפיד כי השטח נטו של הדירה יכלל בחוזה, על מנת למנוע חילוקי דעות עם מסירת הדירה. בתי המשפט נתקלו לא אחת, ברוכשי דירה אשר ביקשו לקנות דירה גדולה יותר מדירתם הקודמת, אך כשנמסרה להם דירתם החדשה נדהמו לגלות כי שטח הדירה בפועל קטן יותר… 

8. מי הבורר? הסכמי מכר רבים קובעים כי כל סכסוך בין הצדדים יופנה לבוררות. למוסד הבוררות לכשעצמו, יתרונות וחסרונות רבים, אולם הדבר תלוי בראש ובראשונה בטיב הבורר. מינוי בורר המזוהה מראש עם החברה הקבלנית (כדוגמת ארגון קבלני כזה או אחר) יש בו מראש טעם לפגם ויצירת תחושה של “משחק מכור”. אם אכן הצדדים מסכימים על הליך בוררות יש לבחור גורם אובייקטיבי בלתי תלוי אשר ישמש כבורר. 

9. מהו תאריך המסירה? במרבית חוזי המכר קיימת התייחסות לתאריך המסירה, כאשר לאחריו ניתנת לחברה הקבלנית ארכה נוספת של מס’ חודשים למסור את הדירה – אף ללא פיצוי בגין האיחור. סעיף זה הידוע בשמו המקצועי “סעיף גרייס”, בעצם מאריך את תקופת הבניה ולפיכך יש לנסות לבטלו או לצמצמו כלל הניתן. בנוסף מומלץ לסייג את הסעיף המקנה לקבלן זכות לאחר במסירת הדירה, לפי רשימה ארוכה של “מרעין בישין” הכוללת גם מצב בטחוני קשה וגשמים עזים, ולצמצם את הסעיף ככל שניתן. יתרה מזאת, בחוזים רבים נוטלת לעצמה החברה הקבלנית, את החירות, להשלים את עבודות הפיתוח חודשים רבים לאחר מסירת הדירה. במצב דברים זה, נוצר לא אחת מצב בו דירה נמסרה בתוך אתר בניה פעיל ותוך סכנת חיים למשפחות המתגוררות בבניין. מומלץ להקפיד כי סעיף זה יוגבל ויצומצם בהתאם לנסיבות. 

10. מאיפה היית צריך לדעת? הואיל ורכישת דירה חדשה הינה ההוצאה הכספית הגדולה ביותר אליה נדרש כמעט כל אדם בחייו, מומלץ לא לחסוך ביועצים. בידיו של מהנדס או אדריכל לבדוק את המצב התכנוני של הנכס במשרדי הרשות המקומית, כפי שבידיו של עורך הדין לבדוק כי חוזה המכר על נספחיו שומר באופן נאות על זכויות הקונה. הוצאה כספית נוספת וסמלית יחסית מבטיחה כי רוכש הנכס ינצל את השנים הקרובות תוך הנאה מרכישת הנכס החדש, ולא במסדרונות בתי המשפט.